居抜き物件を選ぶ際の注意点や見るポイント等について

居抜き物件選びのポイントとは

居抜き物件は、物や設備が既に揃っている便利な物件で、内装工事代などを節約でき、工期も比較的短いので店舗開業までの期間が短いというメリットがある物件です。
しかし、居抜き物件についてよく理解せずに契約をすると、居抜き物件特有のトラブルにつながるという場合も意外と多いといわれています。
そこで、居抜き物件を選ぶ際の注意点や見るポイント等についてご紹介したいと思います。

・居抜き物件とは

居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備が残され、内装や設備をそのまま引き継いで使用することができるという物件のことです。例えば、前のテナントがうどん屋さんをしていて、閉店した場合、また別のうどん屋さんが入ったりした場合、新しいうどん屋さんはそのまま前の店舗の内装を利用して営業を行うことができるのです。
もしそのお店に固定客がいれば、そのまま固定客も引き継げるので新しい店主にとってもメリットがあります。

居抜き物件のメリット・デメリットはこちら

・居抜き物件を探す時には前のテナントが撤退した理由をチェックしよう

出店を考えていて、いくつかの物件から希望の居抜き物件を選ぶ時には、どうして前のテナントが退去することにしたのかという理由について必ず確認しておきましょう。
例えば、味がお客さんに合わなかった、お店の対応がよくなかった、事件が起こったなどの全テナントの評判に関することで顧客の数が減って、それが理由で撤退になったといった、撤退をしなければならなくなった理由なら、次のテナントはその望まない評判を引き継いでしまうということも十分に可能性としてあるといえます。また、場所的な点で顧客が来にくい立地だったのかもしれません。この点については事前にチェックしておくことが重要です。

・契約する前には責任の所在を必ず確認しておく

居抜き物件の場合、設備については前テナントと売買契約を行うが、賃貸借契約はオーナーと行う。その契約内容によってはスケルトン返しなのか、同じように居抜きでの退去が可能なのか等、契約内容をしっかり把握しておこう

居抜き物件の場合、設備については前テナントと売買契約を行うが、賃貸借契約はオーナーと行う。その契約内容によってはスケルトン返しなのか、同じように居抜きでの退去が可能なのか等、契約内容をしっかり把握しておこう。

いよいよ契約、という前には、どこまで自分の責任になるのかという点で、責任の所在を必ず確認しておきましょう。契約書をよく読んで、疑問に思うことは必ず確認して明確にしておくことが重要です。
そのポイントとしては、撤退時にどこまでをもどせばいいのかということをきちんと確認するということが挙げられます。居抜き物件の契約は、基本的には借りはじめた状態に戻せばいいと考えられますが、物件の持ち主に撤退時に、前テナントの造作した設備を撤去するように言われることもあるようです。原状回復は、自身に関係ない造作物の撤去を負担して行う必要はないといわれています。契約書にそのような責任範囲についてどのような記載がなされているのか、契約前に十分チェックし、確認しておきましょう。
そして、設備の所有者も確認しておきましょう。居抜き物件の設備などを引き継ぐ時に、その設備が前の借り主の購入物なのか、物件の持ち主が所有物しているものなのか、それともリースなのかを一つ一つにわたって確認しておきましょう。後で、故障したりした時に、誰の所有物なのかなどが明確にされていないとトラブルにつながってしまうことが多いといわれています。

・厨房機器などの設備がきちんと使えるかどうかを確認しておく

居抜き物件の利点の一つともいわれている厨房機器などの設備がきちんと動くかどうかや適切に使用できるかどうかはきちんと確認しておきましょう。居抜き物件の場合、残された厨房機器などは中古品になります。その設備機器などが自身のお店で必要とされている機能をきちんと備えているのかや損傷などはないかどうか、きちんと作動しているかという点を確認しましょう。その時点で使用できても、2ヶ月後に動かなくなってしまったということもよくあるそうです。

・まとめ

居抜き物件の契約は、注意点をしっかりと抑えておかなければ、退去時に思いがけない損害が発生することがあるので、これらの注意点は確認しておくことがおすすめです。

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