居抜き物件を契約する際に不動産屋に支払う手数料について

居抜き物件 手数料

居抜き物件を契約する際に不動産屋に支払う手数料については、居抜き物件を検討したいという人にとってはとても気になりますよね。
そこで、居抜き物件を契約する際に不動産屋に支払う手数料について、どのような形で決まってくるのかといった点についてご紹介したいと思います。

・居抜き物件に関する法律について
スケルトンの原状回復が義務化された不動産、スケルトン物件の契約については宅建業法の規定があります。それに対して、飲食店などの居抜き店舗売却というケースでは、宅建業法ではなく古物営業法でも規定をされているとも考えられていますが、最近人気が出てきて注目されている居抜き物件の居抜き飲食店売買契約については、現状では未整備だといわれてもいるのです。
造作や設備の売買の場合、物件のオーナーと新しく物件を借りる借り主との賃貸借契約の他に、飲食店舗売主である飲食店舗の現所有者と、飲食店舗買主である飲食店舗の新所有者との間に飲食店舗資産の売買契約を結ぶ必要があるといわれているのです。
このような居抜き店舗売買という形の取引に対する規定やルールについては現在未整備なので、それぞれの不動産会社ごとに自主的なルールが決められて仲介料の徴収がなされているのです。そのため、飲食店の居抜き店舗売却時の手数料については、物件を取り扱う不動産会社がどのように考えるのかというところによることが多いといえるのです。

・飲食店売買のサブリース方式
飲食店舗資産の売買契約を取り扱う不動産会社は、飲食店売買を行う場合に関わる人々がどのように関わるのかという、飲食店売買の実態をもとに手数料を決定を行っているといえます。
飲食店を居抜き店舗として売買する際に、関わる人々に注目して飲食店売買の方式を分類すると大きく2つのグループ方式に分けることができるといわれています。
一つ目はサブリース方式といわれる方式で、自社の飲食店の閉店情報を集め、次のサブリースと呼ばれる方式などにより貸し出すグループが挙げられます。サブリース方式とは、不動産会社がいったん、自分たちが借主となった上で物件のオーナーから飲食店舗を借上げます。そして、再度、飲食店舗を賃借を希望する人に転貸するという方式で貸し出すというのがサブリース方式といわれています。その際、閉店を希望しているテナントから内装造作や厨房機器などを前もって買い摂るということになります。このサブリース方式では、閉店物件を不動産会社が仕入れるために独自広告や宣伝などが行われます。そのことで不動産会社の経費がかかっているのですが、通常買取りにかかる売主の手数料は不要とされているという点が特徴なのです。

・飲食店売買の仲介方式

二つ目は仲介方式という手数料方式です。この方式は一般公開の飲食店舗売却情報をもとにして、インターネットなどを通じて集客された飲食店の舗購入希望者を対象として、賃貸と売買の仲介をしているという方式になります。
不動産会社の中には、自社仕入れによる飲食店の居抜き店舗物件情報を保有し、独自の手数料を設定して仲介業を行っている会社などもあるといわれています。取引形態によって支払われる手数料は、不動産賃貸型仲介による居抜き店舗取引にかかる手数料と、一般的居抜き店舗取引にかかる手数料、そして買主側には不動産賃貸型仲介を、売主側には一般居抜き店舗取引にかかる手数料が設定されるという3タイプに分けて手数料が設定されています。

契約書

居抜き物件の契約で造作の売買契約の手数料は不動産会社によってまちまちだ。売買代金の10%程度という話も耳にする。

・まとめ
居抜き物件の売買契約をする際に不動産屋に支払う手数料については、現在のところ、法については整理待ちの状態といわれており、物件を取り扱う不動産会社によって、実態に基づいて2通りの方法で行われているという状況といわれています。
物件を取り扱う不動産会社によって造作設備の売買契約の手数料は異なるため、複数の不動産会社で見積もりを取る必要があります。

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